2026년 현행 세법 기준 · 정기예금이자율 3.1%
간주임대료 계산기
임대보증금과 임대기간을 입력하면 주택 또는 상가·사무실의 간주임대료를 계산합니다. 2026년 주택 과세대상 기준과 정기예금이자율을 반영해 계산 과정을 함께 확인할 수 있습니다.
간주임대료 계산
법령 기준 확인일 2026-09-18
주택 소득세와 상가 부가가치세를 나누어 계산합니다
2026년 주택은 기존 비소형주택 3채 기준에 고가주택 2채 기준이 추가됩니다. 12억원은 고가 2주택 과세대상 판정 기준이며 계산식의 공제액이 아닙니다.
중요 안내 간주임대료는 납부할 세금 자체가 아닙니다. 공동소유, 보증금 변동, 전대, 일부 자가사용, 사업 형태 등에 따라 실제 신고금액이 달라질 수 있으므로 중요한 신고는 국세청 또는 세무 전문가에게 확인하세요.
간주임대료란?
간주임대료는 임대보증금에서 생길 수 있는 이자 상당액을 세법상 임대수입으로 보는 금액입니다. 주택은 소득세법에 따라 주택임대소득 총수입금액에 포함하고, 상가·사무실은 부가가치세법에 따라 과세표준에 포함할 공급가액을 계산합니다. 실제 받은 월세와 같거나 곧바로 납부할 세액이 되는 것은 아닙니다.
2025년과 2026년 주택 간주임대료 차이
| 구분 | 2025년 | 2026년 |
|---|---|---|
| 정기예금이자율 | 3.1% | 3.1% |
| 비소형주택 3채 이상 | 적용 | 적용 |
| 보증금 합계 3억원 초과 | 적용 | 적용 |
| 고가주택 2채 기준 | 없음 | 추가 |
| 고가주택 기준시가 | - | 각 12억원 초과 |
| 고가 2주택 보증금 | - | 합계 12억원 초과 |
| 소형주택 특례 | 적용 | 2026-12-31까지 적용 |
2026년 주택 간주임대료 대상자는?
부부 합산 비소형주택이 3채 이상이고 해당 보증금 합계가 3억원을 초과하면 일반 기준 대상입니다. 주택 수와 보증금 조건을 모두 충족해야 합니다.
2026년부터 고가주택 2채도 대상이 될 수 있습니다
기준시가가 각각 12억원을 초과하는 주택이 2채 이상이고 해당 고가주택의 보증금 합계가 12억원을 초과하면 간주임대료 대상에 포함됩니다. 기준시가나 합계가 정확히 12억원이면 “초과”가 아닙니다.
주택 간주임대료 계산방법
과세대상 보증금에서 총 3억원을 공제한 적수에 60%, 해당 연도의 일수분의 1, 정기예금이자율 3.1%를 곱합니다. 장부신고는 증빙되는 임대사업 관련 금융수익을 차감할 수 있지만 추계신고는 차감하지 않습니다.
간주임대료 3억원 공제란?
3억원은 주택마다 각각 공제하는 금액이 아닙니다. 여러 주택이면 보증금 적수가 가장 큰 주택부터 전체 3억원을 배분합니다. 고가 2주택의 12억원 판정 기준을 공제액으로 사용하지 않습니다.
소형주택은 주택 수에서 제외되나요?
2026년 12월 31일까지 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 간주임대료 주택 수와 해당 보증금 계산에서 제외합니다. 면적과 가액 조건 중 하나만 충족하면 비소형주택입니다.
2026년 간주임대료 이자율은 얼마인가요?
소득세법 시행규칙 제23조와 부가가치세법 시행규칙 제47조의 정기예금이자율은 연 1천분의 31, 즉 3.1%입니다. 계산기의 기본값도 3.1%입니다.
상가·사무실 간주임대료 계산방법
부가가치세 과세 임대의 보증금에 실제 과세기간 일수와 3.1%를 곱하고 평년 365일, 윤년 366일로 나눕니다. 전대차는 받은 보증금에서 법령상 인정되는 지급 임차보증금을 차감합니다.
상가 간주임대료 부가세 계산방법
계산된 간주임대료 공급가액에 10%를 곱해 예상 부가가치세를 표시합니다. 상시주거용 주택 임대처럼 면세되는 용역이나 과세·면세가 섞인 경우는 별도 판단이 필요합니다.
간주임대료는 실제 받은 임대료인가요?
실제 현금으로 받은 월세가 아니라 세법상 계산한 금액입니다. 주택 결과는 총수입금액 산입액이고 상가 결과는 부가가치세 공급가액이므로 결과 화면에서도 “예상 세금”으로 표시하지 않습니다.
간주임대료 계산 예시
일반 비소형주택 3채
보증금 합계 5억원, 1년 임대라면 `(5억원 - 3억원) × 60% × 3.1%`로 372만원입니다.
보증금 합계 정확히 3억원
비소형주택이 3채라도 합계가 3억원을 초과하지 않으므로 간주임대료 대상이 아닙니다.
2026년 고가주택 2채
기준시가 12억원 초과 주택 2채의 보증금이 7억원과 6억원이면 `(13억원 - 3억원) × 60% × 3.1%`로 1,860만원입니다.
고가 2주택 보증금 정확히 12억원
보증금이 6억원씩 합계 12억원이라면 “12억원 초과”가 아니므로 고가 2주택 규칙만으로는 대상이 아닙니다.
상가 보증금 1억원
2026년 전체 임대라면 간주임대료 공급가액은 310만원, 예상 부가가치세는 31만원입니다.
간주임대료 계산기 자주 묻는 질문
간주임대료란 무엇인가요?
실제로 월세를 받지 않았더라도 일정한 임대보증금에서 발생할 수 있는 이자 상당액을 세법상 임대수입 또는 공급가액으로 보는 제도입니다.
2026년 간주임대료 이자율은 얼마인가요?
2026년 소득세법 시행규칙과 부가가치세법 시행규칙의 정기예금이자율은 모두 연 3.1%입니다.
2주택자도 주택 간주임대료 대상인가요?
2026년 귀속부터 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택이 2채 이상이고 해당 보증금 합계가 12억원을 초과하면 대상이 될 수 있습니다.
2026년 고가주택 2채 기준은 무엇인가요?
각 주택의 기준시가가 12억원을 초과해야 하고, 해당 고가주택 보증금 등의 합계액도 12억원을 초과해야 합니다. 정확히 12억원이면 초과 요건을 충족하지 않습니다.
고가 2주택은 보증금에서 12억원을 공제하나요?
아닙니다. 12억원은 과세대상 판정 기준이고 실제 간주임대료 산식에서는 기본적으로 보증금 등에서 총 3억원을 공제합니다.
3억원은 주택마다 각각 공제하나요?
아닙니다. 전체 계산에서 총 3억원만 공제하며, 여러 주택이면 보증금 적수가 큰 주택의 보증금부터 순서대로 차감합니다.
소형주택의 기준은 무엇인가요?
2026년 12월 31일까지 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택입니다. 두 조건을 모두 충족해야 합니다.
전세만 주고 월세가 없어도 간주임대료가 생기나요?
과세요건을 충족하면 보증금이나 전세금만 받은 경우에도 간주임대료가 주택임대소득 총수입금액에 포함될 수 있습니다.
간주임대료가 300만원이면 세금을 300만원 내나요?
아닙니다. 간주임대료는 납부세액이 아니라 총수입금액에 포함되는 금액입니다. 실제 소득세는 필요경비와 다른 소득 등을 함께 반영해 계산합니다.
상가 보증금에도 간주임대료가 있나요?
부가가치세 과세 대상 부동산 임대용역은 보증금에 정기예금이자율과 과세기간 일수를 적용한 금액을 공급가액에 포함합니다.
상가 간주임대료에 부가가치세가 붙나요?
부가가치세 과세 임대용역이라면 계산된 간주임대료 공급가액에 일반적으로 10%의 부가가치세를 계산합니다.
주택과 상가 간주임대료는 같은 계산인가요?
아닙니다. 주택은 소득세법상 임대소득 총수입금액 계산이고 상가는 부가가치세법상 공급가액 계산이므로 과세요건과 산식이 다릅니다.
보증금이 중간에 바뀌면 어떻게 입력하나요?
같은 주택명을 사용해 변경 전후 기간을 각각 별도 카드로 입력하세요. 기간이 겹치지 않으면 한 채로 묶어 적수와 공제를 계산합니다.
임대기간은 어떻게 계산하나요?
시작일과 종료일을 모두 포함합니다. 선택한 귀속연도를 벗어난 날짜는 해당 연도와 겹치는 일수만 반영하고 윤년에는 366일을 분모로 사용합니다.
계산 기준 및 공식 출처
기준 확인일: 2026-09-18. 아래 국가법령정보센터와 국세청 공식 자료를 기준으로 구현했습니다.