2026 주택·토지 보유세 예상
종합부동산세 계산기
전국의 주택 또는 토지 공시가격 합계와 과세 유형을 입력해 과세표준, 종부세, 농어촌특별세와 총 예상 납부액을 확인하세요. 1세대 1주택 세액공제와 세부담상한도 선택적으로 반영할 수 있습니다.
국세청·현행 세법 2026 기준
주택·토지 유형별 공제부터 농어촌특별세까지 단계별 계산
공시가격 합계에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 적용한 뒤 누진세율과 입력한 세액공제를 차례대로 반영합니다.
2026 기본공제와 공정시장가액비율
종부세 과세 유형별 계산 기준
주택과 토지는 서로 합산하지 않으며 토지도 종합합산과 별도합산을 구분합니다.
| 과세 유형 | 기본공제 | 공정시장가액비율 | 세율 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 | 60% | 0.5~2.7% |
| 개인 2주택 이하 | 9억원 | 60% | 0.5~2.7% |
| 개인 3주택 이상 | 9억원 | 60% | 0.5~5.0% |
| 법인 주택분 | 없음 | 60% | 2.7% 또는 5.0% |
| 종합합산토지 | 5억원 | 100% | 1.0~3.0% |
| 별도합산토지 | 80억원 | 100% | 0.5~0.7% |
개인 주택분의 과세표준 구간은 3억·6억·12억·25억·50억·94억원입니다. 3주택 이상은 12억원 초과 구간부터 높은 세율이 적용됩니다.
종부세 계산식과 입력 기준
종합부동산세 계산 방법
종부세는 매매가격에 바로 세율을 곱하는 세금이 아닙니다. 매년 6월 1일 현재 보유한 과세대상 부동산의 공시가격을 납세자별·유형별로 합산한 뒤 공제와 비율을 순서대로 적용합니다.
과세표준(공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율
종부세 납부액산출세액 - 재산세 공제 - 세액공제 - 세부담상한 초과액
총 예상 납부액종합부동산세 + 종합부동산세의 20% 농어촌특별세
과세기준일과 공시가격
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 납세의무자를 판단합니다. 아파트·연립·다세대는 공동주택 공시가격, 단독주택은 개별주택가격, 토지는 개별공시지가를 확인하며 실제 매수가나 시세를 입력하지 않습니다.
1세대 1주택자 공제
개인 주택분 기본공제는 9억원이고 요건을 충족한 1세대 1주택자는 12억원입니다. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등의 특례는 신고와 세부 요건이 있으므로 단순 주택 수만으로 판단하지 마세요.
고령자·장기보유 세액공제
1세대 1주택자에게 만 60~64세 20%, 65~69세 30%, 70세 이상 40%의 고령자 공제와 5~9년 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50%의 장기보유 공제가 적용됩니다. 둘을 합친 한도는 80%입니다.
부부 공동명의 1주택
공동명의자는 각자 지분의 공시가격에서 9억원씩 공제하는 방식과 1세대 1주택자 특례를 신청해 12억원 공제 및 고령·장기보유 공제를 받는 방식이 있습니다. 유리한 방식은 지분, 연령과 보유기간에 따라 달라 별도 비교가 필요합니다.
재산세 공제액
같은 부동산에 재산세와 종부세가 중복되는 부분은 종부세에서 공제합니다. 이 금액은 단순히 납부한 재산세 전액이 아니므로 재산세 고지서와 홈택스 모의계산에서 확인한 공제 가능 금액을 입력해야 합니다.
세부담상한과 분납
재산세와 종부세를 합친 보유세는 직전 연도 해당 세액의 150%를 상한으로 계산합니다. 농어촌특별세를 제외한 납부세액이 250만원을 초과하면 관할 세무서 기준에 따라 납부기한 이후 6개월까지 분납할 수 있습니다.
토지분 종합부동산세
나대지·잡종지 등 종합합산토지는 공시가격 합계에서 5억원, 상가 부속토지 등 별도합산토지는 80억원을 공제합니다. 토지분 공정시장가액비율은 100%이며 토지 용도 구분이 결과에 큰 영향을 줍니다.
법인 주택분 주의사항
법인 주택분은 기본공제가 없고 일반 누진세율 대신 주택 수에 따라 2.7% 또는 5% 단일세율이 적용됩니다. 법인 유형, 공공성, 임대주택 합산배제 등 예외가 있으므로 일반 법인 보유주택의 사전 추정치로만 사용하세요.
계산 전에 준비할 자료
정확한 종부세 예상액을 위한 확인 항목
공시가격과 과세 유형을 잘못 선택하면 세율보다 큰 차이가 생길 수 있습니다.
종합부동산세 계산기 자주 묻는 질문
종합부동산세는 누구에게 부과되나요?
매년 6월 1일 현재 국내 주택과 토지를 보유하고, 납세자별·과세 유형별 공시가격 합계가 기본공제를 초과하는 사람이 대상입니다. 실제 과세 여부는 주택 수, 합산배제와 특례 신청 등에 따라 달라집니다.
종부세는 실거래가로 계산하나요?
아닙니다. 주택 공시가격과 토지 공시지가를 기준으로 합니다. 부동산공시가격 알리미에서 해당 연도 값을 확인하고, 여러 물건을 보유했다면 같은 과세 유형끼리 전국 합계를 입력하세요.
1세대 1주택자와 일반 개인의 기본공제는 얼마인가요?
2026년 기준 1세대 1주택자는 주택 공시가격 합계에서 12억원, 일반 개인은 9억원을 공제합니다. 법인 주택분에는 기본공제가 없습니다.
공시가격 12억원이면 1주택자는 종부세가 없나요?
일반적으로 1세대 1주택자 요건을 충족하고 공시가격 합계가 12억원 이하라면 과세표준이 0원이 됩니다. 다만 요건 불충족, 지분·공동명의 방식 또는 다른 주택 합산 여부를 확인해야 합니다.
고령자와 장기보유 공제를 동시에 받을 수 있나요?
가능합니다. 1세대 1주택자는 연령별 20~40%와 보유기간별 20~50%를 합산할 수 있으며 최대 80%가 한도입니다. 계산기에서 1세대 1주택 유형을 선택했을 때만 적용됩니다.
부부 공동명의 1주택은 어떤 유형을 선택하나요?
1세대 1주택자 특례를 적용하려는 경우 해당 유형으로 계산할 수 있습니다. 특례를 신청하지 않고 각자 과세하는 경우에는 각 배우자의 지분 공시가격과 9억원 공제를 따로 계산해야 하므로 결과를 두 번 비교하세요.
농어촌특별세는 별도인가요?
종합부동산세 납부액의 20%가 농어촌특별세로 추가됩니다. 결과 상단의 총 예상 납부액은 종부세와 농어촌특별세를 합한 금액이며 두 항목도 따로 표시합니다.
재산세 공제액을 모르면 어떻게 하나요?
0원으로 두면 공제 전 기준의 보수적인 추정치를 볼 수 있습니다. 정확한 예상액은 홈택스 종합부동산세 모의계산이나 세무서 안내에서 재산세 공제액을 확인해 입력하세요.
세부담상한은 자동 적용되나요?
직전 연도 보유세 합계를 입력한 경우에만 150% 상한을 계산합니다. 올해 재산세와 직전 연도 재산세·종부세가 모두 정확해야 의미가 있으며, 입력하지 않으면 세부담상한 초과 공제는 0원입니다.
계산 결과가 고지서와 다른 이유는 무엇인가요?
합산배제, 세액공제 요건, 공동명의 특례, 실제 재산세 공제액, 세부담상한과 과세자료가 모두 반영되어야 하기 때문입니다. 이 계산기는 사전 예산용이며 국세청 고지서와 홈택스 계산 결과를 우선하세요.