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부동산 · 세전 현금흐름

임대 수익률 계산기

매매가, 보증금, 월세로 부동산 임대 수익률과 실제 투자금을 계산합니다. 공실률, 운영비와 대출이자를 반영한 순영업소득과 자기자본 수익률도 확인하세요.

매입·임대 조건

금액은 원 단위
단순 계산 예시 · 시장 평균·추천 조건 아님

계산은 브라우저에서 처리합니다. 결과 링크를 복사할 때만 입력 조건이 공유 URL에 포함됩니다.

임대 수익률이란?

매입가격이나 실제 투입한 자기자본에 비해 임대운영으로 얼마나 남는지 비교하는 지표입니다. 같은 물건도 공실·비용·대출에 따라 결과가 달라지므로 분모와 비용 범위를 먼저 구분해야 합니다.

표면 임대수익률

월세 × 12 ÷ 매매가 × 100. 보증금, 취득비용, 공실, 운영비와 이자를 반영하지 않은 단순 월세 수익률입니다.

순영업수익률

공실 반영 임대수입에서 연 운영비를 뺀 순영업소득(NOI) ÷ 매매가 × 100. 부동산 자체의 운영수익을 비교하며 대출이자는 차감하지 않습니다.

자기자본 수익률

이자 차감 후 연 세전 현금흐름 ÷ 실제 자기자본 × 100. 이 도구의 Cash-on-Cash Return은 원금상환을 제외한 현금수익 지표이며 매각차익을 포함한 전체 ROI와 다릅니다.

월 순현금흐름

연 세전 현금흐름 ÷ 12. 연간 공실과 비용을 균등하게 나눈 평균값으로, 실제 매달 통장에 입금되는 금액과는 다를 수 있습니다.

NOI는 운영수입과 운영비를 기준으로 구분하고 대출이자·원금·소득세는 제외합니다. OCC 부동산 대출 안내 · NOI 정의를 참고했으며, 이 도구는 입력한 월세와 비용만 반영하는 단순 모델입니다.

보증금을 반영한 실투자금 계산법

보증금 반영 투자금 = 매매가 + 취득 부대비용 − 임대 보증금
실제 자기자본 = 보증금 반영 투자금 − 대출금

보증금은 초기 자기자금 부담을 줄이지만 소유자의 수익이 아닙니다. 반환 의무가 남으므로 보증금이 계속 유지된다는 계산 가정과 실제 반환 유동성을 구분하세요. 보증금과 대출을 차감한 자기자본이 0원 이하이면 수익률을 계산하지 않습니다.

공실률이 임대수익률에 미치는 영향

월세 100만원인 한 임대단위가 연 1개월 비면 계약 월세 1,200만원 중 100만원이 줄어듭니다. 이는 약 8.33% 공실률입니다. 운영비와 이자는 공실 중에도 그대로 발생한다고 가정합니다. 월세가 다른 여러 호실은 임대료 손실을 기준으로 가중해 확인해야 합니다.

대출이자와 부동산 투자수익률

대출이 자기자본을 줄이는 효과보다 이자 부담이 크면 자기자본 수익률이 낮아집니다. 대출 전후 비교는 특정 금융상품을 권유하지 않으며 금리가 변하거나 대출잔액을 상환하면 결과도 바뀝니다. 실제 월별 원리금 지출은 대출 이자·상환 계산기에서 별도로 확인하세요.

상가·오피스텔·원룸 임대 수익률

상가 수익률 계산

공실 기간, 소유자 부담 관리비와 반복 수선비를 함께 고려합니다. 월세는 별도 부가세를 제외한 공급가액 기준으로 입력합니다. 권리금·계약별 추가 수입·세금은 자동으로 추정하지 않습니다.

오피스텔 월세 수익률

매매가·보증금·월세와 공실, 수선비를 구분합니다. 임차인에게 청구한 관리비와 소유자가 실제 부담하는 비용을 섞지 않고, 취득 부대비용도 자기자본에 포함합니다.

원룸 임대 수익률

여러 호실이라면 월세와 보증금을 합산합니다. 호실별 임대료가 다를 경우 수입 기준 공실 손실률을 적용하고 공용부 관리·보험·수선 비용을 연 운영비에 포함합니다.

임대수익률에 포함할 비용

취득세·중개보수·법무비·초기 수리비는 일회성 취득비용입니다. 재산세·소유자 관리비·보험·경상 수선비는 연 운영비입니다. 대출이자는 별도 차감하므로 운영비에 다시 넣지 않습니다.

예시 입력값은 계산 확인용입니다. 시장 평균 수익률, 적정 매수가격 또는 추천 투자 조건을 뜻하지 않습니다.

목표 월세·최대 매수가격 계산법

목표 월세 = (자기자본 × 목표율 + 연 운영비 + 연 이자) ÷ [12 × (1 − 공실률)]
목표 최대 매수가격 = 연 세전 현금흐름 ÷ 목표율 − 취득비용 + 보증금 + 대출금
손익분기 공실률 = [1 − (연 운영비 + 연 이자) ÷ 연 계약 월세] × 100

위 식에서 공실률과 목표율은 6%를 0.06으로 바꾼 소수 비율입니다. 목표율은 양수여야 합니다. 공실률 100%에서는 월세 역산이 불가능하며, 월세 수입이 없거나 공실 없이도 비용이 더 크면 유효한 손익분기 공실률이 없습니다.

최대 매수가격은 취득비용과 대출을 고정한 비교값입니다. 매매가가 바뀌면 취득세·중개비·대출 조건도 달라질 수 있으므로 실제 조건으로 다시 계산해야 합니다. 대출 승인, 건물 가치 평가와는 별개입니다.

세전 임대수익과 실제 지출의 차이

임대소득세, 종합소득세, 건강보험료, 종합부동산세와 양도소득세는 자동 계산하지 않습니다. 직접 입력한 재산세 등 운영비만 비용에 포함됩니다. 시세차익·매각 비용·화폐가치 변화도 제외합니다. 임차인 교체 때 보증금을 먼저 반환하거나 대출 원금을 상환한다면 실제 현금 지출은 이 계산보다 커질 수 있습니다.

임대 수익률 자주 묻는 질문

표면수익률은 월세 × 12 ÷ 매매가 × 100입니다. 이 도구는 비용을 반영한 순영업소득 ÷ 매매가와, 이자 차감 후 연 세전 현금흐름 ÷ 자기자본도 별도 수익률로 표시합니다.

모든 부동산에 통용되는 좋은 수익률은 없습니다. 금리, 공실, 위치, 건물 상태, 임차인과 보증금 반환 위험, 세금 등을 함께 검토해야 합니다. 계산 결과만으로 투자 적정성을 판정하지 않습니다.

매매가와 취득 부대비용 합계에서 보증금을 차감해 보증금 반영 투자금을 계산합니다. 보증금은 임대수입이 아니며, 계약 종료 때 반환할 부채입니다. 반환 자금은 별도로 계획해야 합니다.

보증금 반영 투자금에서 대출금을 차감해 실제 자기자본을 구합니다. 현금흐름에서는 대출금 × 연금리의 이자만 차감하며 원금상환·대출 수수료는 자동 계산하지 않습니다.

한 임대단위의 연간 공실 개월 수 ÷ 12 × 100으로 환산할 수 있습니다. 여러 호실을 합산할 때는 월세수입 기준 손실률을 사용해야 하며, 연간 운영비는 공실에도 입력한 금액으로 유지합니다.

상가에도 같은 산식을 적용할 수 있습니다. 부가세를 임대수입으로 중복 포함하지 않도록 공급가액 기준의 월세와 실제 소유자 부담 운영비를 확인하세요. 권리금·세금·추가 수입은 자동 추정하지 않습니다.

가능합니다. 실제 매매가, 보증금, 월세와 소유자 부담 관리비·수선비를 입력합니다. 임차인이 부담하는 관리비를 소유자 비용으로 중복 입력하지 마세요. 유형별 시장 평균이나 추천 수익률은 제공하지 않습니다.

월세와 보증금을 합산하고 연간 운영비를 입력하면 됩니다. 호실마다 월세가 다를 때는 빈 호실 수 비율보다 예상 월세 손실액을 연 계약 월세수입으로 나눈 수입 기준 공실률이 적합합니다.

실제로 부담한 취득세, 중개보수, 법무비, 초기 수리비 등을 취득 부대비용에 입력하면 자기자본 계산에 반영됩니다. 이 도구가 개별 세율을 추정하지는 않습니다.

아닙니다. 세전 임대운영 비교값이며 임대소득세·종합소득세·건강보험료·종합부동산세·양도소득세와 매매차익은 자동 계산하지 않습니다. 직접 입력한 재산세 등 운영비만 비용으로 반영됩니다.

아닙니다. 자기자본은 줄어도 이자 비용이 늘어 역레버리지가 발생할 수 있습니다. 대출 전후 비교는 같은 보증금·공실·운영비를 유지한 계산이며 대출 승인 가능성을 뜻하지 않습니다.

아닙니다. 월세·보증금·대출금·금리·공실률·운영비·취득비용을 고정하고 사용자가 정한 목표 자기자본 수익률을 역산한 조건부 가격입니다. 취득비용과 대출 조건이 달라지면 다시 계산해야 합니다.

실제 자기자본을 양의 연 세전 현금흐름으로 나눈 단순 기간입니다. 현재 현금흐름이 계속 유지된다는 가정이며 세금, 보증금 반환, 원금상환, 매각가와 화폐가치 변동은 반영하지 않습니다. 현금흐름이 0원 이하이면 계산하지 않습니다.

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